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知らないと怖い原状回復義務
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原状回復義務の実情
マンションを借りても、事務所を借りても必ず原状回復義務が発生しますよね。
だけど実際、原状回復って具体的にどのくらいお金負担するものなのかわかっていない方が圧倒的に多いです。
そして、結果として、管理会社に
まぁまぁぼったくられます(+o+)
これマジですからね。
そうならないように本稿で注意事項についてまとめようと思います。
原状回復義務とは
まず、原状回復義務とは何かについておさらいしていきたいと思います。
↓長いし分かりづらいんで別に読まなくていいです笑
民法621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
要は、「物件を借りたんだから、壊したり、汚したりしたら入居者のお金で元通りにしてね」というもの。
そして、ここで重要になってくるのが次の2点。
通常損耗
入居年数によるけども、普通に暮らしていて発生するものなので、原状回復でお金を支払わなくてOKです。
【例】
- 冷蔵庫や家具を置いていた箇所の床が凹んでいたり、跡が残っていたりした
- テレビや冷蔵庫等を置いていたら、裏側の壁紙が電気やけで黒くなった
- 備え付けの設備が古くなって壊れた（給湯器が古くてお湯が出なくなった等）
特別損耗
手入れを怠ったために発生した汚れや故障、アホな使い方をしたために発生した汚れや故障については、入居者負担で原状回復をする必要があります。
【例】
- 毎日室内でタバコを吸いまくっていたので壁紙が真っ黄色になった
- ペット（猫）が爪とぎをして柱がボロボロになった
- 風呂やトイレ等の水回りを全然掃除してなくて、水垢やカビ等がふき取っただけでは取れない
より細かい具体例については、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（国土交通省）のPDF21枚目以降をご参照ください。
というか、どこまでが通常損耗で、どこからが特別損耗かについて、お上が細かくまとめてくれているんだから、それを見ながら話し合いをすればいいじゃん！
って思うじゃないですか？大丈夫です。
ちゃんと抜け道的なやつがあるんですよ。
原状回復に関する特約
オーナーとか管理会社って、特約作るの好きなんですよ。だって、契約書の中で「特約」って形で責任を明記しておけば、
素人はビビッて文句を言わないから
悪いですよね。本当に悪いですよ。不動産に関する法解釈とか商慣習とかって、素人の方は絶対にわからないんですよ。
例えば、1DKの賃貸マンションを退去する際に、原状回復費で15万請求されたとします。あなたは「え？まぁまぁ高くない！？」と思って管理会社に問い合わせたら、
いや、明細書もありますし、賃貸借契約書にもきちんと書いてますよ。それにうちの物件はすべて同じようにやってるんで。
って言われたら「高ぇな！」って思いながらも払ってしまうんですよ。みんなそんなもんなんですよ。
この原状回復に関する特約については、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（国土交通省）にて有効となる要件がまとめられております。（要件を満たしていない特約は無効となります）
原状回復に関する特約が有効となる要件
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識している
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている
そして、これらを判断するための基準も設けられております。
- 原状回復範囲が明確になっているか
- 原状回復の費用が予測可能か（金額の明示。単価表記でも可）
- 『義務以上の負担』であることを借主が認識しているか
- 原状回復費用が暴利的でないか
【例文】
〇→通常は貸主負担である旨を説明したうえで、
「貸室内のクリーニング費用（30,000円）は入居者負担とする」
「鍵交換費用（20,000円）は入居者負担とする」
「台所及びトイレの消毒費用（10,000円）は入居者負担とする」
×→「通常損耗や経年変化の補修費用は、入居者負担とする」（具体的な補修箇所や範囲が書かれていないので無効）
×→「貸室内のクリーニング費用は入居者負担とする」（金額または単価が書かれていないので無効）
要は、入居者って基本はみんな素人で、一般的な原状回復の範囲も、補修費用の相場も何もわからないんですよ。言わば情報弱者。そんな情報弱者をお上が守ってあげましょうという趣旨です。（なお、原状回復の争いについては、上記と同様の考え方を示した最高裁判例もあります）
ただこれって…
契約前の話でしょ？(;^_^A
契約前に原状回復のことでごちゃごちゃ文句を言ってくる人間がいたら、オーナーは契約を断りますって。当然、オーナーにだって入居者を選ぶ権利があるわけですから。なので、
- 契約書については、事前にPDFでもらう
- 原状回復の内容について、変なことが書かれていないか、金額がでたらめでないか確認する
- 納得できる範囲なら契約すればいいし、納得できないなら諦めて他の物件を探す
- 不当な内容の契約を結ぼうとする管理会社（またはオーナー）は今後も要注意
※繰り返しになりますが、より細かい具体例については、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（国土交通省）のPDF21枚目以降をご参照ください。
※各補修費用の相場観については、こちらをご参考ください。
退去時の注意事項
契約前に出来る限りの注意を払っていても、結局、退去時の精算が一番要注意です！ここで金額が確定するからです。契約締結時～退去時の精算まで順を追って確認していきます。
契約締結時に原状回復に関する事項を確認しよう
賃貸借契約書に記載の原状回復の範囲、金額についてはよく確認して理解してください。仲介業者が重説を行うはずなので、不明点についてはその場できちんと聞きましょう。
- 原状回復の内容が曖昧な点は別にOKです。特約は無効になります
- クリーニング費用等が異常に高い場合は確認しましょう
- 何でもかんでも入居者負担になってないか確認しましょう
現地で傷等がないか確認しよう
内覧時には細かい傷なんて気付かないもんです。実際に入居してから、「え？床に大きな傷がある！」とかって気付くこともしばしば。
くろーずも、かなり昔に住んでいた賃貸の家で、入居後に、クロスに猫？か何かによる大きな引っ搔き傷があることに気付いたんですよ。まぁ、そもそもペット不可の家だったんですけどね笑。
これは退去時に揉めるなと思ったんで、
- 傷の箇所を写真に撮る
- 管理会社に電話のうえ、メールで写真を送り、文章で詳細を説明
- 管理会社からの返信メールは確実に保存。もし、口頭での対応であれば必ずメモで残す
くろーずの場合は、管理会社が写真を確認してくれて、メールでも「当該箇所の原状回復は不要」と返信してくれて、電話でもその旨の確認が取れたので、特に現地に来てもらうということはしなかったんですが、心配な場合は現地まで来てもらいましょう。
（賃貸物件で傷が残っているなんて普通のことなんで、古傷部分まで補修費用を請求されることはほぼないです。ただし、大きな傷がある場合や管理会社が適当な場合は決して信用してないけません）
ちなみに、「あまりごちゃごちゃとクレームまがいのことを言ったら、不動産会社に嫌がられるのでは？」と心配になる方もいらっしゃるかと思います。でも、大丈夫です。
入居してしまえば、入居者の方が強いです！オーナーが入居者を一方的に追い出すことは不可能です(｀_´)
（賃借権についてはそのうち記事にしようと思います）
ということで、入居後については、気になった事項はしっかりと主張しましょう。でないと、自分が後々不利になり得ます。
まぁ、そもそもなんですが、汚しそうな箇所には入居時に下記のようなアイテムを使用すると非常に効果的です(^^♪
入居中に汚さない工夫をしよう
小さい子供がいると特にですが、家って汚れていきますよね？退去時の清掃や補修を少しで軽減するために、入居中から簡単にできる「汚さない」工夫をやっていきましょう。
■床
 | 価格:5999円～ |
ダイニングテーブル周辺が食べ物、飲み物で汚れるかと思います。
子供がこぼすのはもうどうしようもないんで、せめてマットを敷いて床が汚れないようにしましょう。くろーず家も使っておりますが、普段のお掃除が超簡単だし、こぼされてもイラっとしないので本当にオススメです。
 | 価格:6980円 |
子供部屋にはこれ！固いオモチャを床に落とされても傷が付かないです。もっと安いやつでも全然OKなんですが、マンションの場合、足音の騒音問題があるんで、できるだけ防音仕様がオススメです。また、ペットがいる場合は傷が付く可能性が高いので、床全体に敷くことを強くオススメします。引っ越しても使えますしね。
 | 価格:1560円～ |
ペットのエサ場やトイレ周りにはこれを敷きましょう。マジで猫砂が飛び散りません。手入れも簡単です。
 | 価格:3330円 |
猫がいる場合、柱の保護は必須です。自前の家具を傷付けられるのは仕方ないですが、賃貸のお家では致命傷です。（猫可の物件はだいたい礼金を1～2カ月多めに納めることが多いので、トラブルにはなりにくいかと思いますが、念のため）
■壁
 | 価格:2680円 |
 | 価格:1780円～ |
やるなよ！って言ってもやるのが子供。。。やめさせるのは諦めましょう。むしろ、「ここなら自由に落書きしてもいいよ」で上手く誘導しましょう笑
貼るなら出来るだけ大きく、そして、複数の面に貼れば何かと安心です。繰り返しになりますが、事前に対策しておけば、落書きされてもイラっとしないので、精神衛生上とてもいいです(´▽｀*)
 | 子供お絵かきボード 高さ調整可能 折りたたみ式 木製イーゼル 黒板 マグネット 看板 ホワイトボード 両面 ダブルサイド 落書き 知育玩具 価格:3480円 |
少し話がそれますが、落書きを特定の場所だけでさせたいという場合はこんなのもオススメです。自分ちの子が一気に芸術家の卵みたいになります笑
■水回り
 | スキマパッキン 隙間パッキン キッチン洗面台 隙間ガード 隙間埋め すきまぱっきん 接着剤不要 取付・取り外し簡単 裁断可能 水はね防止 スキマ パッキン 化粧台 洗面所 壁 棚 食器棚 埃 価格:1180円 |
水回りは普通に生活しているだけでどんどん汚れますよね。これも事前対策することで退去時の清掃がずいぶん楽になります。
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水垢防止にはこれ！キッチン、洗面台、お風呂、トイレ等あらゆる場所で活用できます。
自身の入居年数を把握しよう
あんまり知らない人も多いと思いますが、住居の場合、入居年数が長くなれば原状回復費用も安くなります。長く住めば、通常損耗や経年劣化の程度が大きくなるので、その分、オーナー負担で補修を行う必要があるからです。では、何年以上か？というと、
6年以上です
『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（国土交通省）のPDF16枚目以降をご参照ください。
床や窓、扉等の建具についてはだいたい6～8年で耐用年数が決められております。その年数が経過すれば価値がほぼゼロという取り扱いになるので、オーナー負担になるというわけです。
もうちょっと細かい話でいうと、あくまで耐用年数での話なので、入居後〇年ではなくて、床等を新しく設置してから〇年という計算になります。
でも、オーナーがわざわざ、
「この部屋の床は張り替えてから5年経つから、1年以上住んでくれれば、床に関してはクリーニング費用も一切いらないよ」
なんて言わないですよね？新築物件以外、いつ、何を新しくしたのかなんて全くわからないです。聞いても教えてくれないです。
なので、とりあえず、入居期間が長くなるほど原状回復費用が安くなる、6年以上の入居でずいぶん安くなると覚えておきましょう。
ちょっと補足…
入居中の設備の補修費用についてですが、
電球→基本はオーナー負担で交換。ただし、特約で「入居者負担」となっていることがほとんど
備え付けのエアコン、給湯器、ガスコンロ（またはIH）→基本はオーナー負担。不具合が出たらすぐに管理会社に電話しましょう
退去前に清掃しよう
これ、意外と重要です。クリーニング費用の請求額に直結する場合があります。
例えば、
- 家具や冷蔵庫の下→気付かないうちに飲み物等をこぼしていて、カビが生えていたり、床やカーペットに大きなシミがついている
- トイレやお風呂→水垢や排水口がかなり汚れている
- フローリング→引っ搔き傷のようなものが多々ある
上記のような場合にはクリーニング費用が割増しになる可能性があります。退去前にきちんとお掃除していれば、だいたいの箇所はキレイにできますし、傷等についてはある程度自分で補修してから明け渡しが可能です。
■壁紙
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壁紙が剝がれてしまった場合には上記で補修可能。ローラー付きで仕上りもOK
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汚れた場合はペイントで隠す、または、専用消しゴムでこする！
 | 建築の友 クロスの洗剤 ヤニ・手アカ用 CC−01 200mL│パテ・補修剤 クロス・壁紙補修剤 価格:1430円 |
ヤニや手垢がある場合はこの洗剤を使用。
■床
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床の傷、浅いものから深いものまでキレイに補修するにはこれ1つですべて解決できます。
 | 価格:770円 |
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補助的に、傷隠しテープや床用クレヨン等もあります。
■カーペット
 | 価格:1628円 |
これはくろーずも使ってます。原状回復時ではないんですが、自前のカーペットにジュースとか果物の汁とかこぼされるので、まぁまぁシミになるんですが、めっちゃシミが取れるんでクセになりますｗｗｗ
（かといって、ジュースとかこぼされると普通にイラっとするんですけどね笑）
■水回り
 | 価格:1980円～ |
鏡のウロコ汚れにはこれ。
 | 鏡 汚れ落とし 浴室 鏡用 お掃除パッド A-1101 ドリームフォレスト 雑誌に掲載されました！ 価格:775円 |
排水口まではやらなくてもいいと思いますが、あまりに汚れが酷くて悪臭が漂う場合は対処した方がいいです。
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 | 価格:1000円～ |
賃貸の家にどれだけお金かけて清掃をするのかって話になると思うので、かなり目立つ傷や汚れだけ自分で補修って感じでもOKだと思います。今後持ち家に引っ越す場合は、引っ越し後にも使えるので、色々揃えるのはアリです。
退去時の立会いでしっかりと確認しよう
物件によるんですが、多くの物件では、退去時に管理会社立会いのもと、残置物等がないか、大きな汚損・破損がないかのチェックを行います。
そして、その後に原状回復工事が行われて、敷金、前払い家賃、原状回復費用等の精算が行われます。
ここで本当にご注意いただきたいのは、立会い時に管理会社から渡される書類。これがもし
「原状回復確認書」
「清算書」
と書かれていたら
絶対にその場でサインしないでください！
まだ原状回復工事を実施していないのに、そんな書類にサインなんかしたら、アホみたいな金額を請求される可能性があります。もちろん、後で「やっぱりおかしい」と思って、「金返せ！」ということはできますが、相手はプロです。簡単に返金なんかしません。裁判まですれば勝てると思いますが、原状回復にそんな手間や費用をかける人間なんてめったにいないってわかってるんで、余裕でとぼけてきます。
なので、改めて言いますが、退去時の書類についてはきちんと内容を確認してから、原状回復工事の内容をきちんと把握できて納得してからサインしましょう。
（おまけ）事業用の原状回復
これまでは住居のお話でした。これから自分の事務所を借りる人用に、事業用（事務所、店舗等）の場合の原状回復について簡単にまとめていきます。
基本的な考え方としては、事業用も住居と同じです。
ただし、
原状回復工事は賃借人負担とする特約も有効
です（判例あり）。理由としては、
- 使用期間が住居と異なり、かなり流動的
- 原状回復費用については、賃借人の使い方によって大きく左右されるので見積るのが困難
- 原状回復費用分を多めに賃料に乗っけて貸そうとした場合、やたら賃料が高くなるので借り手が見つからない
ということだそうです。ざっくり言うと、原状回復費用はほぼ全額賃借人が負担してね、という感じになります。
また、事業用の場合でも色々とイレギュラーがあります。
■賃貸借契約締結時にオーナーが新たに設備を追加した場合
実際にオフィス仲介やってたときにあったんですよ。
IT系の会社さんが古いビルを借りて移転したんですよね。契約後、内装工事中に発覚したんですが、
電気容量が足りない…
いやー、焦りました。何度もお客さんのところに上司と一緒に謝りに行きましたよ。
んで、結局、オーナー負担で電気容量の増設工事をやってくれたんですよ。
ただ、契約書の中身を見てみると、
「今回の電気容量増設工事に伴って新たに設置したキュービクルについてはオーナーの資産とする。ただし、退去時に賃借人の負担にて撤去すること」
って書いてました。せっかく物件価値を上げる工事したのに、また下げるという…。まぁ、賃貸借契約って、オーナーは超防御姿勢でいかないといけないので、仕方ないんですけどね。
お客さんには「確約はできないんですが、これは書いているだけで、実際には合理的ではないので、残置OKとなる可能性の方が高いです」と説明して、納得してもらいました。
結論、電気、給排水、排煙等の設備スペックについては、店舗に限らず、事務所でもしっかりチェックしましょう(;^_^A
■スケルトンで借りた場合
まず、スケルトン貸しについてですが、壁、床、空調、トイレ等、何も無い状態、コンクリート剝き出しの状態で借りることです。主に店舗物件で自分で好きなように内装を作っていきたいという場合によく見られる賃貸形態です。
借りた状態がスケルトンなので、退去時もすべて撤去してスケルトンで返すのが原則です。原状回復の内容も、「スケルトンで返す」という感じでわかりやすいのも特徴です。
■居抜きで借りた場合
上記のスケルトンに対して、居抜きで借りられる場合もあります。居抜きとは、前の賃借人の設備や内装を残しておいて、次の賃借人がそのまま借りられるという賃貸形態です。
内装代が浮いてラッキーだと思えますが、この居抜き物件については、原状回復でトラブルになりがちなので本当に要注意です。
前の賃借人はだいたいスケルトンで借りている
↓
次の賃借人が内装をそのままもらう
↓
原状回復義務の内容としては、スケルトンにして明け渡し。自分が造作した内装でなくても今の賃借人の負担で撤去しないといけない
整理して考えると当たり前なんですけどね。でも、退去時に原状回復費用が思っていたよりもかなり高額になるなんてよくある話。しかも、数十万の話ではないですからね。場合によっては数千万単位ですからね。金が関係するとトラブルはつきもの。トラブルにならないように、居抜きで借りる場合は、最低限、事前に原状回復費用の概算額の見積は取りましょう。
■居抜きで次の借り手を見つけたい場合
居抜きはトラブルが多いとは言っても、新賃借人としては、内装工事期間を短縮して、初期投資も低くできるという大きなメリットがあるし、旧賃借人は原状回復費用をかなり低く抑えられるというメリットがあるので、居抜き物件の需要もあるのが現実です。
居抜きの事務所、店舗の情報を取り扱っている仲介業者もいるので、気になる方は検索してみてください。
ただし、以下ご注意ください。
- 設備を残したまま、居抜きでの退去をオーナーが認めない可能性がある
- 承継する設備等が聞いていた内容と異なる可能性がある
- 承継した設備が故障している可能性がある
- 前述の通り、原状回復費用が予想外に高くなる可能性がある
上記のリスクがあるので、旧賃借人が友人であろうとなんであろうと、契約関係は必ず書面で行い、設備内容、工事費用等は出来る限り確認してから話を進めるようにしてください。
ちなみに、起業したばかりの人によくあるかと思いますが、マンションの一室を事務所目的で使用した場合、あくまで事業用となります。なので、原状回復の考え方や特約の取り扱いについても事業用が基準になりますのでご注意ください。
（通常、契約書に使用目的として「事務所」と明記されるので嘘はつかない方が無難です）
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ABOUT ME
複数のブラック企業を渡り歩いた後に、不動産鑑定士として独立しました。
鑑定のこと、ブラック企業での体験談、子育て日記等、自由気ままに書き綴っていこうと思います。
鑑定のこと、ブラック企業での体験談、子育て日記等、自由気ままに書き綴っていこうと思います。
